rfba — аналитика, бизнес, страхование, рынок forex
   
   
Подпишитесь на нашу рассылку:
 
? ?
 

Землепользование. Передача 7. Доходный подход к определению рыночной стоимости земельного участка

Опубликовано: 25.08.2017

видео Землепользование. Передача 7. Доходный подход к определению рыночной стоимости земельного участка

Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.


Землепользование. Передача 7. Доходный подход к определению рыночной стоимости земельного участка

В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

- принцип наиболее эффективного использования;

- принцип ожидания;

- принцип спроса и предложения;

- принцип замещения.

Доходный подход включает три метода:

Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. .период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Этапы определения рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода:

1. Определение величины капитализируемого дохода.Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

а) земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;

б) земельная арендная плата при оценке земель поселений;

в) часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;

г) доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.

2. Определение коэффициента капитализации.В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только ставку дохода, норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.

Подхода к расчету коэффициента капитализации:

Первый подходрассматривает земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска.

Второй подход— условная капитализацияисходя из установленного, государством срока капитализации. Этот подход используется при оценке сельскохозяйственных и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с одного гектара, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного назначения.

Для сельскохозяйственных земель срок капитализации установлен 33 года, а для лесных земель — 50 лет.

Третий подход — расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения.Расчет ставок доходности для земельных участков связан прежде всего с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода. В практике она чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный участок.

Определение ставки дохода методом кумулятивного построения:

где: Кк — коэффициент капитализации (ставка дохода) для земельного участка;

k0 — безрисковая ставка дохода на капитал;

ΣРn — премия за риск по числу фактора риска.

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок.

Премия за риск инвестиций в оцениваемый участокучитывает риск получения дохода от инвестиций в земельный участок, обусловленный видом использования земельного участка и его региональным местоположением.

Четвертый подход — метод анализа сравнительных продаж(рыночной выжимки) предполагает расчет коэффициента капитализации путем деления величины дохода по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Рекомендуется рассчитывать среднее значение по нескольким продажам. Данный метод считается особенно точным, когда все данные берутся с рынка, т.е. капитализируется рыночная арендная плата за земельный участок.

Банки и банковские услуги.

Вы можете перейти в конец и оставить комментарий. Уведомления сейчас отключены.

 

Свежее


Случайные записи