Инструкция создания регрессионных моделей в MS Excel
Опубликовано: 19.08.2017
Применение математических методов является необходимым элементом современной экономики, не является исключением и оценочная деятельность, что подтверждает опыт оценщиков разных стран. Содержание и основная цель оценки – расчет наиболее вероятной цены объекта собственности на свободном конкурентном рынке. Методологической основой оценки являются три общепринятых подхода: сравнительный, доходный и затратный. С методологической точки зрения оценка определяется как научное направление прикладного экономического анализа, основанная задача которого состоит в установлении наиболее вероятной цены продажи или покупки актива на основе анализа динамики сил спроса на этот актив и его предложения на соответствующем сегменте рынка. Одним из направлений формализованного научного подхода является применение методов математики в оценке.
Инструкция создания регрессионных моделей в MS Excel
Использование математических методов в оценке предполагает следующую возможность их применения:
– в виде описательных математических моделей трех известных подходов и методов оценки, позволяющих лучше понять их сущность;
– в виде математических моделей результирующего показателя стоимости от множества ценообразующих факторов при использовании сравнительного подхода в оценке различных видов имущества [4].
Достоверная оценка стоимости необходима, в том числе для целей кредитования, страхования, вклада в уставный капитал, развития рынка ценных бумаг и т.д. Результаты недостоверной оценки залогового имущества наглядно продемонстрировал финансовый кризис 2008 года. Так, например, выборочная проверка выявила различие в стоимости одного и того же объекта, оцененного разными оценщиками. Возможными причинами подобных факторов является то, что наблюдался низкий уровень квалификации оценщиков, т.к. первоначально выдача лицензий производилась заочно на основании документов об образовании, без проведения квалификационного экзамена; в органах статистики не отслеживалась информация о ценах на различные виды имущества, показателях риска и внутренней нормы доходности различных категорий бизнеса, так как единый заказчик на эту информацию отсутствует.
Современная Концепция государственной политики в области оценки имущества направлена на поддержку оценочного сообщества и обеспечение проведения законной достоверной оценки [1]. Как известно между участниками рынка недвижимости всегда объективно существует конфликт интересов: продавец желает продать имущество как можно дороже, покупатель – купить как можно дешевле; арендодатель хотел бы, чтобы его имущество стоило дороже, а арендатор считает, что оно стоит более дешево, а значит и плата за аренду должна быть ниже; кредитор считает, что закладываемое имущество стоит дешевле, а кредитополучатель уверен, что стоимость отдаваемого в залог имущества велика, и т.п.
Таблица 1
Характеристика факторов в оцифровке
Оцифровка
Этажность/ этаж
Материал стен
Тип квартир
Общее состояние
0
первые и последние
кирпич
хрущевка
Без ремонта
1
средние этажи
панели
улучшенные
с косметическим ремонтом
2
-
монолит
старый тип
с капитальным ремонтом
3
-
перепланированный
евроремонт
Таблица 2
Оцифровка информации по выборке
№ п/п
х1
х2
х3
х4
х5
х6
х7
у
Кол-во комнат
Общая площадь, кв.м
Общая площадь кухни, кв.м
Этажность/ этаж
Материал стен
Тип квартир
Общее состояние
Стоимость 1 кв.м., тенге
1
1
2
6
1
0
0
1
0
2
2
3
6
1
0
0
0
2
6
1
0
0
8
2
44
6
1
0
2
2
0
0
2
6
1
0
0
0
2
2
6
3
1
0
0
2
